房产税相关难点汇总

本文所说的房产税指的是 1986 年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发 [1986] 36 号文件,以下简称房产税法)中规定的税种,和 2011 年开征的“新房产税”有很大的差别。房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。这种房产税是对营业用的房屋征收的税种,因此在企业单位中较常见。

从价计税是按照房产原值一次减除 10% 到 30% 的的比例之后,按照每年 1.2% 的比例计算;从租计税是按照房产的当年租金收入的 12% 计算。房产税是地方税,而《房产税法》对很多情形没有做具体的规定,因此各地的实际操作常遇到不明确的情况,故做此文即时更新汇总。(@2012年1月26日)

土地费用是否计入房产原值?

财税地 [1986] 8 号文件(已废止)第十五条规定:“房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的,在计征房产税时,应按规定调整房产原值,对房产原值明显不合理的,应重新予以评估。”

从这个文本来看,房产原值的限定取决于会计准则中对于固定资产的规定。由于新旧会计准则对土地费用是否计入固定资产出现了分歧,因此在操作中也常常出现混乱。在旧准则中,土地费用一般归入无形资产科目,不归入固定资产科目。而新准则下,如果自建厂房,土地费用可以归属于自用厂房的,应当列入固定资产科目。因此在新旧准则衔接之际会出现混乱。

2010 年 12 月 21 日,财政部和国税局发布了《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税 [2010] 121 号文件)对这个问题进行了明确的解释。“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5 的,按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”——本通知自发文之日起执行,即 2010 年 12 月 21 日。

房地产开发企业未售出的房子从何时开始征收房产税?

房地产开发企业未售出的房子是作为存货核算的,对房地产企业而言并未占用房产进行经营,因此无需缴纳房产税。只有自用的办公楼、商铺等需要缴纳房产税。

房地产开发企业搭建的售楼处是否需要征收房产税?

房地产开发企业为了房产销售而搭建的售楼处一般在交房之后会作为小区的会所设施移交给业主,因此售楼处一般不会拿到独立的产证,在会计核算中也是作为配套设施均摊到出售物业的开发成本里,不作为固定资产核算。因此售楼处不需要征收房产税。

然而只有无锡市地税局要求将售楼处在预售的时候暂估转固,并缴纳房产税。

免租期如何征收房产税?

过去对免租期如何征收房产税也有很多争议。随着财税 [2010] 121 号的颁布,解决了大部分的争议。该文第二条规定,“对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”

参考文献
[1] 《中华人民共和国房产税暂行条例》,国务院,国发 [1986] 90 号,http://www.gov.cn/banshi/2005-08/19/content_24823.htm
[2] 《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》,财政部、国家税务总局,财税 [2010] 121 号,http://szs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/zhengcefabu/201101/t20110105_402356.html

    • ss
    • 2012/01/29

    哦赞。特别是最后一条。
    不过有一点不知道是应该讨论一下还是clarify一下
    价计税和租计税是只能符合一种情况的
    就是说在出售之前开发商有经营使用该物业的前提下:如果出租,则按租计;如果没有出租,则按价计
    如果上面一点我没说错的话,另外,还有一点。就是“出租部分按租计;未出租部分按价计”
    但归根结底都是either而不是both的

  1. 没有引用