【审计笔记】住宅开发商(二):销售

住宅销售的过程可以被划分为以下的阶段:

预售

为了尽快回笼资金,在开发项目尚未完工时,项目公司就会开始期房的预售。各地对期房预售期的规定各不相同。例如根据上海2010年颁布“沪12条”的执行细则《关于调整商品住房项目预售标准有关问题的通知》,主体结构封顶并通过验收后才能开始商品住房项目的预售。

收款

预售开始后,客户可以先支付意向金,意向金未来可以抵减房价或者退回客户。因此有的企业将意向金计入“预收账款”,也有的企业计入“其他应付款”,这两种处理都是可取的,个人倾向于计入预收账款里。在IFRS下,都列示在Trade and other payables,不会产生混淆。

房地产公司一般会委托超过1家房地产中介负责住宅项目的销售,中介的销售佣金比例在签约总价的1%左右。对销售部门来说,签约金额是确认销售的关键指标,但从会计角度来说,签约并不意味着风险报酬的转移,同时相应的成本也无法准确核算,因此签约时不需要做任何会计处理。签约之后客户支付的房款应当全部计入“预收账款”。只有在交房的时候,才可以确认为收入并结转相应的成本。

交房

企业在交房的时候,会先寄送“交房通知/催告单”,通知业主在集中的时间内办理交房手续。交房的时候业主需要对交房面积进行进一步核实,多退少补,这部分金额叫做“面积补差”。还要对房屋的质量进行验收,缴纳维修基金和物业费。所有工作完成之后在交房单上进行签字验收。物业公司需按每个单元保存业主档案,业主档案里会包含业主的身份资料和交房的签收情况。如果业主在规定范围内没有前来现场交房,根据签订的房屋销售合同,可以在收到快递单的时点认定为已经交房。由于交房是确认收入的关键时点,而且一套房子的销售额通常比较大,因此很可能对所有交房单以及快递单的签收日期进行全体测试。

销售台账是这个业务循环审计的切入点。

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