【审计笔记】住宅开发商(一):开发

住宅开发的过程可以被划分为以下的阶段:

获取土地

土地一般是通过政府土地招投标获取的,需要支付土地出让金。现在土地出让金的金额越来越大,占地面积每平方米的金额都超过1万元,如果一块地在30万平方米左右的话,就需要支付超过30亿元土地出让金。此外还需要交纳其他税费如地方的土地产权交易费(土地出让金的1%或者按占地面积进行计算)、契税3-5%、城镇土地使用税每平方米年纳税额0.2-30元、地方政府的各项规费和市政配套费等。其他税费合计大约相当于土地出让金的5%左右。

和土地转移有关的证照:在投标成功之后,需要和政府相关部门签订土地出让合同,合同的关键条款包括土地地块和宗地图、土地面积、土地出让金金额、付款期、宗地交付日期和延期违约金比例等。此外还需要查阅支付出让金的银行出账单、契税完税证明和规费出账单等。在完成土地出让手续之后,企业申领《国有土地使用证》。需要注意的是,在未取得《国有土地使用证》之前,所有支付的土地价款和工程款均不得确认为开发成本,而应当按照实际支付的金额确认为预付账款。(2011/09/30:实际中即使没有取得《国有土地使用证》,也应当考察实质上是否已经占用并带来经济利益流入,根据实质重于形式的原则确认为开发成本。)

规划设计

规划设计中首先需要确定的是住宅类型,主要住宅类型有:独栋别墅(villa) 、联排别墅(townhouse)、多层住宅(multi-storey residence)、高层住宅(high-rise residence)等。不同的住宅类型在容积率上有明显的差异,层数越多容积率越高,容积率越高单位建筑面积分摊的土地成本会越少。

完成规划设计之后项目公司会汇总开发产品的经济数据:包括各种住宅类型的占地面积、建筑面积、套数、预售时间、完工交房时间等。此外,项目公司会制作比较详细具体的工程费用预算,这是住宅开发的一个粗略的框架,未来工程发生的成本费用应当都能对应到预算明细项目中。从预算中可以计算出建筑面积每平方米的成本,据此可以粗略分析该预算的合理性。预算必须通过高管或董事会的批准。在开工建设初期,预算通常不会改变,预算的控制作用也较小。在工程接近完工的时候,预算通常能比较准确地反映开发成本,这时可以参考预算对开发成本进行预提和调整。如果预算发生变动,需要分析变动的原因,可能是分包合同结算金额调整,也可能是设计变更导致的额外支出等。

工程及配套建设

工程建设的大部分成本都是与总包商或者分包商签订合同,需要有合同签订和设计变更的相关审批控制。合同中会列明工期、付款条款、完工进度监理等。实践中企业常常会根据发票开具时点或者付款时点确认开发成本。实际上应当使用POC(完工百分比)。如果有第三方的监理出具完工进度情况说明,可以据此计算POC;若分包商的付款申请上对完工情况有具体的说明,并且得到客户方的认可也可以作为POC的计算依据;没有更可靠的POC计算证据的,可根据项目的形象工程进度,依赖职业判断估算POC。期末通常会进行调整,借记开发成本,贷记应付账款。企业还可能先付款,未拿到发票,将这笔金额放在预付账款里。我们同样需要考虑这样的情况,及时将预付账款结转开发成本或者在调整时考虑冲减预付账款而不是贷记应付账款。

对已签订的合同,企业需要制作合同台账,为合同编写统一编号,和预算的明细项目一一对应,列明合同金额、已付款金额、完工进度等。获取合同台账一方面可以以此作为开发成本审计的出发点,另一方面台账里的未付款金额是财务报表附注中资本承担的重要披露内容。

在开发过程中,如果有迹象表明预算成本会超过售价,需要执行资产减值测试。房地产估值的方法将在后续中提到。已经开盘很久尚未售出的住宅也需要执行减值测试。

【审计笔记】住宅开发商 系列:

  1. 你一下子写了那么多啊。。。好好休息,注意身体:)

  1. 没有引用