税务处理要点

营业税金及附加

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，住宅销售属于销售不动产，应当以收入全额的5%缴纳营业税。此外还需要交纳城建税、教育费附加、地方教育费附加和河道管理费等。

营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。附加费的纳税义务发生时间与营业税一致。

所得税

国家税务总局颁布的国税发[2009]31号文件明确规定了房地产企业所得税的处理办法。企业应当在收款时确认所得税法上的收入。对于未完工项目的预售，由于无法确定成本，由地方税务机关确定计税毛利率进行扣除。省会、直辖市等不低于15%，地级市不低于10%，其他地区不低于5%，经适房不低于3%。年度纳税申报再根据实际的毛利率进行纳税调整。

对于不执行国税发[2009]31号文的公司，在会计确认收入的时候按照正常的程序申办纳税。

土地增值税

土地增值税是中国唯一一个超率累进制的税种。土地增值税以转让房地产取得的收入，减除成本费用等法定扣除项目之后的增值额作为计税依据。增值额未超过扣除金额50%的部分，税率为30%，在扣除金额50%至100%之间的部分，税率为40%，100%至200%之间的部分，税率为50%，200%以上的部分税率为60%。

取得的收入就是收取的款项。

法定扣除项目包括：开发成本、开发费用、税金和加计扣除。开发成本包括土地成本、工程费用和间接开发费用。开发费用泛指各种销售、管理和财务费用，其中如果资本化利息可以单独区分，则据实扣除，剩余的开发费用不得超过开发成本的5%；如果资本化利息无法单独区分，则包含利息的开发费用不得超过开发成本的10%。对房地产企业，可以加计扣除开发成本的20%。

由于缴纳土地增值税需要对开发成本的准确核算，因此对尚未完工但却进行预售的企业，需要预征土地增值税。不同的地方税务局对预征率的规定各有不同。以上海为例，2010年颁布的“沪12条”执行细则《关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

在住宅项目完工之后，地方税务局可以要求进行土地增值税清算，多退少补。由于预征率相比清算后的实际征收率来说会低很多，很多企业都推迟土地增值税的清算。例如保留一小部分建筑不完工来逃避土地增值税清算。对地方税务局来说，为了进一步吸引投资扩大税基，可以默许了这种行为。因为根据法律的规定，土地增值税是“可以”清算，而不是“必须”清算。