【审计笔记】住宅开发商(四):财务报告

资本化利息(Capitalised Interest)

房地产开发是需要大量资金投入的行业,在前期需要大笔的银行贷款。第一笔大笔的支出就是收购土地。银行以土地作抵押放款,对银行而言风险也不大。但根据2004年银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》,房产商的自由资金不得低于35%,也就是说通过外部融资渠道最多只能解决资金需求的65%。近期国务院的宏观调控使得房地产企业的融资成本进一步上升。国内人民币借款利率达到15%也不足为奇。

根据会计准则(CAS17 2.4),企业发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,应当予以资本化,计入相关资产成本。具体的做法参考《企业会计准则讲解》。需要在实践中关注:专门借款和一般借款的分类;资本化开始、中断和停止时点;占用一般借款金额;融资费用的资本化;财务报表附注的披露内容。

成本计算

成本汇总:在工程成本发生时,根据POC确认为存货-开发成本。在IFRS下,设立Projects under development科目(PUD),在项目完工的时候,转入Completed properties held for sales。PUD科目下设土地成本、工程支出、间接费用和资本化利息明细科目。土地成本可以和永久性文档中的土地出让(转让)协议和相关税费的金额进行核对;工程支出和间接费用可以和合同台账和预算进行核对;资本化利息需要单独开设工作底稿对资本化利息进行合理性测试和重新计算。项目完工之后将PUD科目转入Completed properties held for sales。

PUD中一年以上完工的项目列入非流动资产,一年以内完工的项目和Completed properties held for sales列入流动资产。

成本分摊:在同一个地块上企业会同时开发不同类型的住宅项目,例如同时开发小高层住宅、高层住宅和商铺。PUD中的土地成本、工程支出、间接费用和资本化利息需要按照一定的规则在不同的住宅项目之间进行结转,以便计算不同项目的单价成本。土地成本一般按照占地面积进行分摊;工程支出和间接费用需要按照费用发生的实际情况按照合理系统的方法在项目之间进行分摊,最常用的还是建筑面积;资本化利息也常用建筑面积进行分摊。

成本的分摊最好在成本发生即时进行分摊,若等完工之后再对之前发生的费用进行分摊将很困难。

对于某些成本的调整分录,也需要对调整的金额进行分摊,在工作底稿上列示调整之后的成本明细。注意某些调整可能涉及未完工项目、已完工项目、已结转当期成本和以前年度损益调整。

涉税事项(Taxation)

如前文所述,房地产开发企业涉及营业税金及附加、企业所得税和土地增值税。在中国会计准则下,营业税金及附加和土地增值税应当归入“主营业务税金及附加”进行核算,而企业所得税归入“所得税费用”进行核算。而IFRS与此有细微的差异。营业税金及附加应当记入Cost of Sales (COS),土地增值税和企业所得税记入“Income Tax Expense”。

税法规定的纳税义务发生时间与会计收入确认的时间存在时间性差异。税法规定在预收的时候需要交纳营业税、预缴土地增值税和所得税;而会计需要等完工交房才确认为收入。因此在预缴的时候,先记入“预缴税金(Prepaid Tax)”,在收入确认的时候按照权责发生制结转利润表。

税法规定收到预售房款时,7天内申报交纳营业税,每季度汇总预缴土地增值税。所以在收到预收款而尚未缴纳税款时,需要借记预缴税金,贷记应交税金,同时增加资产和负债。

披露(Disclosure)

在财务报表附注中,需要披露特定的项目,如资本承担(Capital Commitment)和回购担保(Repurchase Guarantee)。

资本承担是指未来将发生的资本性支出。首先这个资本支出应当是cash basis,其次这个支出必须有比较确凿的证据表明将要支付的。在编写工作底稿的时候,可以区分为(a)已订立合同但尚未付款和(b)预算内尚未订立合同两种。前者金额可以从合同台账中的“未付款合同金额”得出,后者可以由预算金额减去合同台账金额得出。

回购担保:业主办理购房贷款的时候,银行需要以房屋产权作为抵押物,通常银行贷款跟上家没有关系。在房地产开发企业中,由于有预售的情况出现,使得银行贷款发放的时候,业主并没有任何房屋产权可以作为抵押,因此需要开发企业为业主的贷款做担保,这就是回购担保。一旦交房办理了小产证,贷款担保就从开发企业转移到了业主所有的房屋上,回购担保也就消失了。回购担保对房地产企业来说几乎没有额外风险,因为如果业主违约,顶多也是退还预收款将房子收回,在会计上本来就没有做收入,也不会有收入的冲销问题。回购担保金额等于未交房的银行贷款金额,可以从销售台账中筛选汇总得出。

【审计笔记】住宅开发商 系列:

    • ss
    • 2011/08/15

    好长啊~看了一段,有一个补充:由于土地款不能通过贷款来支付。因此虽然规定了35/65,但其实往往LTC约等于1,也就是50%融资

    • 可是上一个项目A的土地可以作为抵押然后给下一个项目B的土地款吧。

      另:2011中报显示,A股房地产企业的资产负债率仍在高位运行,以万保招金为例:

      资产负债率:
      股票名称/(代码) 2011中报 2010年报
      万科A (000002) 77.84% 74.68%
      招商地产(000024) 65.47% 64.64%
      保利地产(600048) 81.08% 78.97%
      金地地产(600383) 73.18% 71.15%

      以上四家的资产负债率平均达到了75%

  1. 没有引用