（一）

近日，浑水披露的一份匿名的89页做空瑞幸咖啡的报告堪称质疑的典范。这份报告从结论来说，用89页论述了一个众所周知的废话：瑞幸是不能赚钱的。

但是这个废话是需要论证的。

特别是在瑞幸咖啡已经在美国证监会公布了2019年Q4业绩快报，其中提到瑞幸咖啡的单店已经开始盈利了。瑞幸公司管理层是拥有最多的内部信息，他公布了多个维度的内部信息和分析支持了“瑞信咖啡单店开始盈利”的结论，审计师E&Y没有反对，美国证监会也没有反对。瑞幸咖啡已经完成了他的举证义务。

现在轮到质疑的人完成他的举证义务了。

套用陈铭说的话，你要承担反对方的责任，不是简单的挑刺。反对是需要论证的。

如果只是一个吃瓜群众，只要知道上面这句话，再等等看瑞幸咖啡官方的回应就能继续吃瓜了。但是作为一个被疫情死死按在家里的人，我来拆解了这89页报告，再锻炼下我们论证分析的能力。 Read more

Gross Lease：毛租赁。租户所支付的租金，而业主支付物业经营过程中的费用，包括房地产税和其他有关物业的税收、保险费、维修费、保安保洁等，也就是说在所收取的租金中要包括这些费用。至于水电煤由租赁双方协商，可由承租户支付，也可以由业主支付，所以水电费不是毛租金和净租金的区别，在分析单个物业的时候要另外关注水电煤的承担方式。欧洲和澳洲等还有GST费用，毛租金特指不含GST的费用，因为GST是价外税，应当由租户承担。同理，中国房地产营改增之后，VAT的费用理论上也应该排除在毛租金的范畴内，不作为业主费用。现在就要看2016年5月1日之后具体的行业操作了。

Net Lease：净租赁。净租赁是相对于毛租赁而言，此时的承租人除了支付租金外，还要另行支付一些物业的经营费用。业主提供的净租金的形式，决定了业主要支付哪些费用，哪些是属于代收代缴的费用，哪些是按承租人所承租的面积占整个物业总出租面积的比例来收取，哪些费用主要取决于承租人对设备设施和能源的使用程度。净租赁的形式一般有以下四种：

1. Single Net. 除租金、水电费外，承租人要按比例分摊与物业有关的税费。
2. Double Net. 除租金、水电费外，承租人要按比例分摊与物业有关的税费和保险费。
3. Triple Net.除租金、水电费外，所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由承租人直接支付，简单记忆就是T(ax), M(aintanence), I(nsurance)三费，而业主一般只负责建筑结构部分的维修费用。美国常见。
4. Absolute Net / Bondable Net. 这是最纯粹的净租赁，租户承担和物业相关的一切风险，甚至包括物业损毁之后的重建。这种租赁比较少见，常用于售后回租的租赁中，本质上等同于将物业抵押打包成一个债券。

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