Gross Lease：毛租赁。租户所支付的租金，而业主支付物业经营过程中的费用，包括房地产税和其他有关物业的税收、保险费、维修费、保安保洁等，也就是说在所收取的租金中要包括这些费用。至于水电煤由租赁双方协商，可由承租户支付，也可以由业主支付，所以水电费不是毛租金和净租金的区别，在分析单个物业的时候要另外关注水电煤的承担方式。欧洲和澳洲等还有GST费用，毛租金特指不含GST的费用，因为GST是价外税，应当由租户承担。同理，中国房地产营改增之后，VAT的费用理论上也应该排除在毛租金的范畴内，不作为业主费用。现在就要看2016年5月1日之后具体的行业操作了。

Net Lease：净租赁。净租赁是相对于毛租赁而言，此时的承租人除了支付租金外，还要另行支付一些物业的经营费用。业主提供的净租金的形式，决定了业主要支付哪些费用，哪些是属于代收代缴的费用，哪些是按承租人所承租的面积占整个物业总出租面积的比例来收取，哪些费用主要取决于承租人对设备设施和能源的使用程度。净租赁的形式一般有以下四种：

1. Single Net. 除租金、水电费外，承租人要按比例分摊与物业有关的税费。
2. Double Net. 除租金、水电费外，承租人要按比例分摊与物业有关的税费和保险费。
3. Triple Net.除租金、水电费外，所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由承租人直接支付，简单记忆就是T(ax), M(aintanence), I(nsurance)三费，而业主一般只负责建筑结构部分的维修费用。美国常见。
4. Absolute Net / Bondable Net. 这是最纯粹的净租赁，租户承担和物业相关的一切风险，甚至包括物业损毁之后的重建。这种租赁比较少见，常用于售后回租的租赁中，本质上等同于将物业抵押打包成一个债券。

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最近没什么新的进展，只能节选我做的一份内部ppt来充数。

2012年6月20日，美国做空机构香橼研究 (Citron Research) 发布研究报告称恒大资不抵债、涉嫌欺诈。受此报告影响，恒大地产港股一度下跌20%。次日，恒大地产迅速作出反应，发布9页的澄清公告， 逐条反驳香橼的指控。恒大地产的港股也逐渐上涨到做空前水平。香橼研究 仍然认为恒大的问题属于“非常激进的会计方法”，说不好是不是“舞弊”，但二者通常只有一线之隔”。

且不论恒大是否真的有问题，香橼的这份报告以及恒大的回复，就是教科书般的审计和清Q的过程，可供参考。

资本化利息（Capitalised Interest）

房地产开发是需要大量资金投入的行业，在前期需要大笔的银行贷款。第一笔大笔的支出就是收购土地。银行以土地作抵押放款，对银行而言风险也不大。但根据2004年银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，房产商的自由资金不得低于35%，也就是说通过外部融资渠道最多只能解决资金需求的65%。近期国务院的宏观调控使得房地产企业的融资成本进一步上升。国内人民币借款利率达到15%也不足为奇。

根据会计准则（CAS17 2.4），企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本。具体的做法参考《企业会计准则讲解》。需要在实践中关注：专门借款和一般借款的分类；资本化开始、中断和停止时点；占用一般借款金额；融资费用的资本化；财务报表附注的披露内容。 Read more

税务处理要点

营业税金及附加

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，住宅销售属于销售不动产，应当以收入全额的5%缴纳营业税。此外还需要交纳城建税、教育费附加、地方教育费附加和河道管理费等。

营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。附加费的纳税义务发生时间与营业税一致。 Read more

住宅销售的过程可以被划分为以下的阶段：

预售

为了尽快回笼资金，在开发项目尚未完工时，项目公司就会开始期房的预售。各地对期房预售期的规定各不相同。例如根据上海2010年颁布“沪12条”的执行细则《关于调整商品住房项目预售标准有关问题的通知》，主体结构封顶并通过验收后才能开始商品住房项目的预售。 Read more

住宅开发的过程可以被划分为以下的阶段：

获取土地

土地一般是通过政府土地招投标获取的，需要支付土地出让金。现在土地出让金的金额越来越大，占地面积每平方米的金额都超过1万元，如果一块地在30万平方米左右的话，就需要支付超过30亿元土地出让金。此外还需要交纳其他税费如地方的土地产权交易费（土地出让金的1%或者按占地面积进行计算）、契税3-5%、城镇土地使用税每平方米年纳税额0.2-30元、地方政府的各项规费和市政配套费等。其他税费合计大约相当于土地出让金的5%左右。 Read more