2009年到2015年，6年整。这是我花在同一个地方时间最长的一次。结束的这一天的到来实在是突然，连我自己都没有完全做好准备。

毕业第一个工作便是 KPMG 的审计，实在是人生和职业当中再幸运不过的事情。也许你们没有意识到，在工作中一直强调 integrity 在商业世界中是多么难能可贵的一件事情。一个成功的公司的标志，便是他生存无忧并能够有足够的闲暇来考虑道德的事情，在这个意义上，KPMG 无疑是成功的小社会。它有足够的 Luxury 让人们 focus on ethics and professionalism，而不是 profitability。你们让我在离开象牙塔之后还能够相信善良，相信真诚，相信规则，相信天真，相信未来，就算以后遇到黑暗也将成为我心中不灭的明灯。

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题记：本文整理了我讲解现金流量表的内容。适用于有一点会计基础并编制过现金流量表但仍处于云里雾里的同学。

怎么编现金流量表，要记住两句话：

1. 三张表的科目之间是有对应关系的：现金流量表 = 利润表 + 资产负债表的变动；
2. 资产负债表是平的。

首先解释第一句话。在讲现金流的时候还是不能免俗地解释一下收付实现制和权责发生制的区别。大家都知道现在的会计都是采用权责发生制作为利润表和资产负债表的基础，而现金流量表事实上便是回归天然的收付实现制。正是权责发生制的收入成本和实际现金流之间的差异产生了资产负债表这个东西。举个分期收款的例子。企业在第一年卖出了一个商品100万元，约定对方分两年支付货款，第一年支付90万元，第二年支付剩下的10万元。我们应当确认100万的“收入”，但是“经营活动收到的现金”只有90万元，这中间的差异就构成了“应收账款”。在这个例子中，经营活动收到的现金 = 收入 + 应收账款的变动，收入和应收账款这两个科目就是现金流量表“经营活动收到的现金”所对应的科目。因此这第一句话讲的是编制现金流的方法。

接下来是第二句话，这是针对有些人现金流量表编不平，要不就是三大活动现金流之和不等于现金的变动，要不就是间接法和直接法得到的经营活动现金流不相等。虽然这句话是句废话，但真正理解了这句话就绝对不会出现这两种“不平”的情况。 Read more

资本化利息（Capitalised Interest）

房地产开发是需要大量资金投入的行业，在前期需要大笔的银行贷款。第一笔大笔的支出就是收购土地。银行以土地作抵押放款，对银行而言风险也不大。但根据2004年银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，房产商的自由资金不得低于35%，也就是说通过外部融资渠道最多只能解决资金需求的65%。近期国务院的宏观调控使得房地产企业的融资成本进一步上升。国内人民币借款利率达到15%也不足为奇。

根据会计准则（CAS17 2.4），企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本。具体的做法参考《企业会计准则讲解》。需要在实践中关注：专门借款和一般借款的分类；资本化开始、中断和停止时点；占用一般借款金额；融资费用的资本化；财务报表附注的披露内容。 Read more

税务处理要点

营业税金及附加

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，住宅销售属于销售不动产，应当以收入全额的5%缴纳营业税。此外还需要交纳城建税、教育费附加、地方教育费附加和河道管理费等。

营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。附加费的纳税义务发生时间与营业税一致。 Read more

住宅销售的过程可以被划分为以下的阶段：

预售

为了尽快回笼资金，在开发项目尚未完工时，项目公司就会开始期房的预售。各地对期房预售期的规定各不相同。例如根据上海2010年颁布“沪12条”的执行细则《关于调整商品住房项目预售标准有关问题的通知》，主体结构封顶并通过验收后才能开始商品住房项目的预售。 Read more

住宅开发的过程可以被划分为以下的阶段：

获取土地

土地一般是通过政府土地招投标获取的，需要支付土地出让金。现在土地出让金的金额越来越大，占地面积每平方米的金额都超过1万元，如果一块地在30万平方米左右的话，就需要支付超过30亿元土地出让金。此外还需要交纳其他税费如地方的土地产权交易费（土地出让金的1%或者按占地面积进行计算）、契税3-5%、城镇土地使用税每平方米年纳税额0.2-30元、地方政府的各项规费和市政配套费等。其他税费合计大约相当于土地出让金的5%左右。 Read more