Archive for the ‘ 学塾·学术 ’ Category

房产税相关难点汇总

本文所说的房产税指的是 1986 年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发 [1986] 36 号文件,以下简称房产税法)中规定的税种,和 2011 年开征的“新房产税”有很大的差别。房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。这种房产税是对营业用的房屋征收的税种,因此在企业单位中较常见。

从价计税是按照房产原值一次减除 10% 到 30% 的的比例之后,按照每年 1.2% 的比例计算;从租计税是按照房产的当年租金收入的 12% 计算。房产税是地方税,而《房产税法》对很多情形没有做具体的规定,因此各地的实际操作常遇到不明确的情况,故做此文即时更新汇总。(@2012年1月26日) Read more

过程推论和结果推论

我注意到很多方面都会有一种区分,对于一件事情的评价和研究,是应当根据达成这件事情的过程的合理性(“过程推论”),还是根据结果的合理性(“结果推论”)。

我想用人们对科学的评价来说明这种区分。由于近现代科学是在是太妙了,人们总是希望将科学与宗教、伪科学等区别开来。一种说法就是:科学是靠庞大的实验基础加上严密的逻辑推理比如归纳演绎法,由于这种科学方法的优越性,使得科学才是真的。宗教和伪科学要么缺乏严密的逻辑,要么没有可重复的实验可以证实,因此它们都不是真的。这是“过程推论”的典型。另一种说法是:在科学基础上发展起来的工程技术已经广泛运用到生活的方方面面,根据牛顿力学造的飞机总是能飞,根据有机化学能够稳定持续地从石油中制作出烯烃和芳香烃,根据信息技术视频能调制成数字信号通过电缆传送然后再还原。科学是能够发挥作用的。这是“结果推论”的典型。*

我长久以来在这两种评价法中摇摆不定。过程推论不能保证得到好的结果,而结果推论是成王败寇另一表达。然而我发现很多时候事情发展的瓶颈就是由过于重视其中一种而忽略另一种评价法所引起的。 Read more

【审计笔记】住宅开发商(四):财务报告

资本化利息(Capitalised Interest)

房地产开发是需要大量资金投入的行业,在前期需要大笔的银行贷款。第一笔大笔的支出就是收购土地。银行以土地作抵押放款,对银行而言风险也不大。但根据2004年银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》,房产商的自由资金不得低于35%,也就是说通过外部融资渠道最多只能解决资金需求的65%。近期国务院的宏观调控使得房地产企业的融资成本进一步上升。国内人民币借款利率达到15%也不足为奇。

根据会计准则(CAS17 2.4),企业发生的借款费用,可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的,应当予以资本化,计入相关资产成本。具体的做法参考《企业会计准则讲解》。需要在实践中关注:专门借款和一般借款的分类;资本化开始、中断和停止时点;占用一般借款金额;融资费用的资本化;财务报表附注的披露内容。 Read more

【审计笔记】住宅开发商(三):税务

税务处理要点

营业税金及附加

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》,住宅销售属于销售不动产,应当以收入全额的5%缴纳营业税。此外还需要交纳城建税、教育费附加、地方教育费附加和河道管理费等。

营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。附加费的纳税义务发生时间与营业税一致。 Read more

【审计笔记】住宅开发商(二):销售

住宅销售的过程可以被划分为以下的阶段:

预售

为了尽快回笼资金,在开发项目尚未完工时,项目公司就会开始期房的预售。各地对期房预售期的规定各不相同。例如根据上海2010年颁布“沪12条”的执行细则《关于调整商品住房项目预售标准有关问题的通知》,主体结构封顶并通过验收后才能开始商品住房项目的预售。 Read more

【审计笔记】住宅开发商(一):开发

住宅开发的过程可以被划分为以下的阶段:

获取土地

土地一般是通过政府土地招投标获取的,需要支付土地出让金。现在土地出让金的金额越来越大,占地面积每平方米的金额都超过1万元,如果一块地在30万平方米左右的话,就需要支付超过30亿元土地出让金。此外还需要交纳其他税费如地方的土地产权交易费(土地出让金的1%或者按占地面积进行计算)、契税3-5%、城镇土地使用税每平方米年纳税额0.2-30元、地方政府的各项规费和市政配套费等。其他税费合计大约相当于土地出让金的5%左右。 Read more