旅店

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《我们从哪里来?我们是谁?我们到哪里去?》——保罗·高更

从苏黎世火车站出来的时候,天已经有点暗了。我拖着一个小行李,停在了路口。唉,这么小的城市又迷路了。

兜兜转转终于找到落脚的旅店了,1947年建的的小房子。旅店大门只容一人进出,前台小妹头埋在柜台后面。简单办好了Check-in手续之后,我抬着箱子走上一条木制楼梯,房间侧身两步就到了。木地板上铺着一层绒毯,拖动的行李箱顿时变得沉重起来。房里逼仄得让人无法伸展手脚,拉上窗帘打开昏黄的台灯,我心里却突然升起一种纯粹的宁静。

我好像化身为《月亮与六便士》的思特里克兰德,不辞而别地来到欧洲的一个小旅馆里住下了。

浓缩的Espresso从咖啡机嘴里滤出,小号咖啡杯表面上一层厚厚的泡沫。要放一整包白糖进去,越多越好,超饱和都不怕。白糖如小山一样压在泡沫上,慢慢沉下去,再用金属小勺戳进去,一圈一圈地转动,像做化学实验一样,糖的甜,完完全全和咖啡的苦溶于一体。苦涩的时候不要稀释它,越是稀释越持久;反之要浓缩起来,集中地苦涩,再用集中的甜去对付它,很快就能忘记苦涩了。

默默地蜷缩在紧靠着洗手间的单人床上,眼前似乎看到了明亮的月亮。

有没有投资企业用的管理会计?

最近翻了好多经典的《管理会计》的书,并不是很满意。管理会计从概念来讲,应该是普遍适用所有类型的企业的。但落实到具体操作的层面,经典的方法和工具都是针对制造型企业的,比如成本/利润中心、作业成本法、资本预算管理、平衡记分卡、ERP信息系统……

投资企业用起这些工具,总是有生搬硬套的感觉。复杂的标准成本、制造成本、成本计划,实时成本,投资型企业基本不关心。拿这些工具来衡量项目投资的成本,基本就是一个黑人脸问号。前几年龙湖地产推行ABC(作业成本法),变革地产开发项目的成本核算,实现地产项目的精确核算。但是后来也没听说做出什么成果,因为ABC强调的是企业内部流程作业产生的间接费用的合理分摊。可对于地产开发,企业内部流程产生的间接费用是很少的,绝大多数都是单个项目的直接材料、开发和财务费用。具体到单个项目中间确实有很多成本分摊的问题,比如单个项目里有不同类型的物业(商业、高层住宅、别墅、办公、酒店、零售、公共设施……),同一种物业类型之间也有差异(一楼零售和顶楼零售;小区中心面朝花园的住宅和小区边上的住宅;朝南或朝北的住宅……)。在设计的时候,减少高层住宅增加别墅,可能导致总销售面积下降,但平均单价可能上涨。至于上涨多少,需要合理核算高层住宅和别墅的“成本价”,带来公共设施分摊的问题。但这些差异的驱动要素是房产项目的设计、定位和销售,不是实际开发活动的作业单元。所以ABC自然水土不服了。

要找到适合投资企业适用的管理会计,关键时看投资企业的核心业务活动是什么。以下可作为投资型企业的管理会计框架。

顶层设计是资产配置。每个投资项目需要被赋予额外的属性:(1) 资产类别:股票、固收、大宗商品、另类;(2) 地区、币种;(3) 流动性和期限;(4) 风险和波动率;(5) 资金和额度占用;(6) 收益水平。

中层为每个投资项目的管理,可分为投前和投后。(1) 投资决策分析框架,如DCF,IRR等,及其所需的信息。(2) 核算方法,与会计准则的异同,需要和投资决策分析框架一致。(3) 投后评价和项目团队绩效考核:对决策分析框架里的财务信息进行实时更新,不同版本之间的变化和比较。采用龙卷风模型衡量投资项目的绩效,不停地回顾,寻找投资项目价值变动的动因。不能采用瀑布模型,投前阶段结束就扔到持有阶段,持有阶段结束扔到处置阶段,泾渭分明无法实现项目的合理评估。(4) 内控矩阵建立,对不同投资项目进行风险评估,客制化管控的方式,松紧结合。

底层结构为信息系统。主要作用不是传递信息,而是消除歧义,并保持灵活性。投资企业的问题是信息过载而非信息不足。

嬗变——上海古河道和古县城

秋天的晚上,下着中雨。打着伞走过一座小桥,桥底是一条浅浅的河,看不到水花,也听不见水流,但能隐隐感觉到整条河缓缓向北在移动。岸边芦苇丛摇曳,没有石头的堤坝,草地以缓坡斜插入水里,从岸边退后三米之外是石楠和柳树。若无人的荒芜,又若有意的娴静。

这是我第一次来到顾村所见的光景。所过的桥,叫做荻泾桥,桥下的河,叫做荻泾。

图:顾村荻泾

顾村荻泾

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一致性原则:养老金怎么才能搞得好

我不知道人的本质究竟是好还是坏,只是发现一个好人变坏是一件很容易的事情。纳粹集中营里的那些狱警原来也是普通人,卢旺达大屠杀中的凶徒昨天还是一起上学的同学同事,忽然就变成撒旦的化身。说历史太远,有些人原来在事务所的时候,被奇葩甲方客户逼得天天加班。有朝一日跳槽,摇身一变成为趾高气昂的甲方,反过来对事务所最tough。背着双手说是“你们收了专业费用,那就要解决问题,这么点事情都做不好!”

我们知道舞弊三角论,做坏事同样也需要同时具备这三要素。压力和机会要素在他进入甲方的时候就已经满足,可是借口呢?难道在做这样的事情的时候,他没有想到以前的经历然后升起一种内疚感?他首先必须自己相信这样的做法天经地义并无不妥。“做甲方就得有甲方的样子”;“不是我太作,而是现在的乙方质量真的很差。”;“不能做?市场上那么多事务所我随便找一家就可以了”;“俗话说得好,在其位则谋其职,这是一种尽忠职守的表现啊。”

道理说的都没错,就是太low了。屁股决定脑袋是人之原始性情,犹水之就下也。可原始性情不代表就是正确的事情,人类文明发展了这么久,如果还是拿原始性情说事,那跟一群咸鱼有什么区别?

人还是要有原则和理想的,希望人的生活和社会越来越好。我的原则很简单,就是做对的事情,不要做屁股决定脑袋的人。对事情对错的判断不取决于这件事情对我的利弊,而是有一个绝对的价值判断。我不希望别人对我做的事情,我不会对别人做;我自己想做的事情,别人这么做我也会支持。这,就是一致性原则。

一致性原则用两句话可以说明:

第一句话是:双重标准是不好的,是low的,是政治不正确的。

第二句话是:既然不能双重标准,那么就要有绝对的价值判断。全面、理性、中立、客观。

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短评William James的实用主义

William James(1842-1910),美国哲学家,对待宗教(特别是基督教)的态度是“宁可信其有”的实用主义。这样的主义与其说是一种哲学,毋宁说是一种世俗化的处事方法。例如休谟的一方面在象牙塔中秉持绝对严格的怀疑主义,但他不会将这种严格怀疑主义带入世俗的人情往来之中。实用主义不理会休谟严谨那一面的,实用主义并不算得上真正系统的哲学。

James说人应该诚实(Veracity)。所谓“诚”,包括同样重要的两方面,相信真理和避免错误。怀疑主义便错误地把避免错误的方面扩大了,而忽略了“相信真理”的方面。如果在不确定的情况下,我们了解到一种可能的解释,那么我相信这种解释就存在相信真理的可能性;如果什么都不相信,则完全不可能触碰到真理了。所以人面对一种解释,只要不存在明确的反对证据,那么应当选择相信它。适用到宗教的语义下,虽然基督教对世界的解释无法证明也无法证伪,那么一个人应当接受基督教,因为至少存在基督教是真理的可能性。

罗素的两条反驳甚为精彩,都是通过Veracity的原则推论出荒谬或者矛盾的结论。第一个例子说你想要找一个叫做“Ebeneze Wilkes Smith”的人,但你又不知道他长什么样,按照Veracity原则你应当相信第一个遇到的陌生人就是他,因为这样至少还有认对人的可能性,相比否定所有人更接近真理,而这种做法显然是荒谬的。第二个例子说的是如果不是单一的宗教占统治地位的地方,比如中国的一个人,面对儒家道家佛教基督教回教,应当要选择相信哪一种呢?这5种宗教中最多只能一种是真理,那么相信其中一种宗教,就意味着有1/5的可能相信真理,而有4/5的可能性选择了错误,这就和“相信真理和避免错误是同样重要的两方面”背道而驰了,没有一种选择能符合Varacity原则了。

既然说到William James,不得不说John Dewey(杜威)。杜威最有名的一名中国学生便是胡适先生了。“多研究些问题,少谈些主义”,这样的实用主义虽然没有在中国大陆开花结果。但是中国儒家的经世济国的思想其实跟实用主义的理念殊途同归。中国人一直都是实用主义的践行者。

房地产投资常用术语

Gross Lease:毛租赁租户所支付的租金,而业主支付物业经营过程中的费用,包括房地产税和其他有关物业的税收、保险费、维修费、保安保洁等,也就是说在所收取的租金中要包括这些费用。至于水电煤由租赁双方协商,可由承租户支付,也可以由业主支付,所以水电费不是毛租金和净租金的区别,在分析单个物业的时候要另外关注水电煤的承担方式。欧洲和澳洲等还有GST费用,毛租金特指不含GST的费用,因为GST是价外税,应当由租户承担。同理,中国房地产营改增之后,VAT的费用理论上也应该排除在毛租金的范畴内,不作为业主费用。现在就要看2016年5月1日之后具体的行业操作了。

Net Lease:净租赁。净租赁是相对于毛租赁而言,此时的承租人除了支付租金外,还要另行支付一些物业的经营费用。业主提供的净租金的形式,决定了业主要支付哪些费用,哪些是属于代收代缴的费用,哪些是按承租人所承租的面积占整个物业总出租面积的比例来收取,哪些费用主要取决于承租人对设备设施和能源的使用程度。净租赁的形式一般有以下四种:

  1. Single Net. 除租金、水电费外,承租人要按比例分摊与物业有关的税费。
  2. Double Net. 除租金、水电费外,承租人要按比例分摊与物业有关的税费和保险费。
  3. Triple Net.除租金、水电费外,所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由承租人直接支付,简单记忆就是T(ax), M(aintanence), I(nsurance)三费,而业主一般只负责建筑结构部分的维修费用。美国常见。
  4. Absolute Net / Bondable Net. 这是最纯粹的净租赁,租户承担和物业相关的一切风险,甚至包括物业损毁之后的重建。这种租赁比较少见,常用于售后回租的租赁中,本质上等同于将物业抵押打包成一个债券。

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