《我们从哪里来？我们是谁？我们到哪里去？》——保罗·高更

从苏黎世火车站出来的时候，天已经有点暗了。我拖着一个小行李，停在了路口。唉，这么小的城市又迷路了。

兜兜转转终于找到落脚的旅店了，1947年建的的小房子。旅店大门只容一人进出，前台小妹头埋在柜台后面。简单办好了Check-in手续之后，我抬着箱子走上一条木制楼梯，房间侧身两步就到了。木地板上铺着一层绒毯，拖动的行李箱顿时变得沉重起来。房里逼仄得让人无法伸展手脚，拉上窗帘打开昏黄的台灯，我心里却突然升起一种纯粹的宁静。

我好像化身为《月亮与六便士》的思特里克兰德，不辞而别地来到欧洲的一个小旅馆里住下了。

浓缩的Espresso从咖啡机嘴里滤出，小号咖啡杯表面上一层厚厚的泡沫。要放一整包白糖进去，越多越好，超饱和都不怕。白糖如小山一样压在泡沫上，慢慢沉下去，再用金属小勺戳进去，一圈一圈地转动，像做化学实验一样，糖的甜，完完全全和咖啡的苦溶于一体。苦涩的时候不要稀释它，越是稀释越持久；反之要浓缩起来，集中地苦涩，再用集中的甜去对付它，很快就能忘记苦涩了。

默默地蜷缩在紧靠着洗手间的单人床上，眼前似乎看到了明亮的月亮。

最近翻了好多经典的《管理会计》的书，并不是很满意。管理会计从概念来讲，应该是普遍适用所有类型的企业的。但落实到具体操作的层面，经典的方法和工具都是针对制造型企业的，比如成本/利润中心、作业成本法、资本预算管理、平衡记分卡、ERP信息系统……

投资企业用起这些工具，总是有生搬硬套的感觉。复杂的标准成本、制造成本、成本计划，实时成本，投资型企业基本不关心。拿这些工具来衡量项目投资的成本，基本就是一个黑人脸问号。前几年龙湖地产推行ABC（作业成本法），变革地产开发项目的成本核算，实现地产项目的精确核算。但是后来也没听说做出什么成果，因为ABC强调的是企业内部流程作业产生的间接费用的合理分摊。可对于地产开发，企业内部流程产生的间接费用是很少的，绝大多数都是单个项目的直接材料、开发和财务费用。具体到单个项目中间确实有很多成本分摊的问题，比如单个项目里有不同类型的物业（商业、高层住宅、别墅、办公、酒店、零售、公共设施……），同一种物业类型之间也有差异（一楼零售和顶楼零售；小区中心面朝花园的住宅和小区边上的住宅；朝南或朝北的住宅……）。在设计的时候，减少高层住宅增加别墅，可能导致总销售面积下降，但平均单价可能上涨。至于上涨多少，需要合理核算高层住宅和别墅的“成本价”，带来公共设施分摊的问题。但这些差异的驱动要素是房产项目的设计、定位和销售，不是实际开发活动的作业单元。所以ABC自然水土不服了。

要找到适合投资企业适用的管理会计，关键时看投资企业的核心业务活动是什么。以下可作为投资型企业的管理会计框架。

顶层设计是资产配置。每个投资项目需要被赋予额外的属性：(1) 资产类别：股票、固收、大宗商品、另类；(2) 地区、币种；(3) 流动性和期限；(4) 风险和波动率；(5) 资金和额度占用；(6) 收益水平。

中层为每个投资项目的管理，可分为投前和投后。(1) 投资决策分析框架，如DCF，IRR等，及其所需的信息。(2) 核算方法，与会计准则的异同，需要和投资决策分析框架一致。(3) 投后评价和项目团队绩效考核：对决策分析框架里的财务信息进行实时更新，不同版本之间的变化和比较。采用龙卷风模型衡量投资项目的绩效，不停地回顾，寻找投资项目价值变动的动因。不能采用瀑布模型，投前阶段结束就扔到持有阶段，持有阶段结束扔到处置阶段，泾渭分明无法实现项目的合理评估。(4) 内控矩阵建立，对不同投资项目进行风险评估，客制化管控的方式，松紧结合。

底层结构为信息系统。主要作用不是传递信息，而是消除歧义，并保持灵活性。投资企业的问题是信息过载而非信息不足。

秋天的晚上，下着中雨。打着伞走过一座小桥，桥底是一条浅浅的河，看不到水花，也听不见水流，但能隐隐感觉到整条河缓缓向北在移动。岸边芦苇丛摇曳，没有石头的堤坝，草地以缓坡斜插入水里，从岸边退后三米之外是石楠和柳树。若无人的荒芜，又若有意的娴静。

这是我第一次来到顾村所见的光景。所过的桥，叫做荻泾桥，桥下的河，叫做荻泾。

顾村荻泾

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我不知道人的本质究竟是好还是坏，只是发现一个好人变坏是一件很容易的事情。纳粹集中营里的那些狱警原来也是普通人，卢旺达大屠杀中的凶徒昨天还是一起上学的同学同事，忽然就变成撒旦的化身。说历史太远，有些人原来在事务所的时候，被奇葩甲方客户逼得天天加班。有朝一日跳槽，摇身一变成为趾高气昂的甲方，反过来对事务所最tough。背着双手说是“你们收了专业费用，那就要解决问题，这么点事情都做不好！”

我们知道舞弊三角论，做坏事同样也需要同时具备这三要素。压力和机会要素在他进入甲方的时候就已经满足，可是借口呢？难道在做这样的事情的时候，他没有想到以前的经历然后升起一种内疚感？他首先必须自己相信这样的做法天经地义并无不妥。“做甲方就得有甲方的样子”；“不是我太作，而是现在的乙方质量真的很差。”；“不能做？市场上那么多事务所我随便找一家就可以了”；“俗话说得好，在其位则谋其职，这是一种尽忠职守的表现啊。”

道理说的都没错，就是太low了。屁股决定脑袋是人之原始性情，犹水之就下也。可原始性情不代表就是正确的事情，人类文明发展了这么久，如果还是拿原始性情说事，那跟一群咸鱼有什么区别？

人还是要有原则和理想的，希望人的生活和社会越来越好。我的原则很简单，就是做对的事情，不要做屁股决定脑袋的人。对事情对错的判断不取决于这件事情对我的利弊，而是有一个绝对的价值判断。我不希望别人对我做的事情，我不会对别人做；我自己想做的事情，别人这么做我也会支持。这，就是一致性原则。

一致性原则用两句话可以说明：

第一句话是：双重标准是不好的，是low的，是政治不正确的。

第二句话是：既然不能双重标准，那么就要有绝对的价值判断。全面、理性、中立、客观。

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William James（1842-1910），美国哲学家，对待宗教（特别是基督教）的态度是“宁可信其有”的实用主义。这样的主义与其说是一种哲学，毋宁说是一种世俗化的处事方法。例如休谟的一方面在象牙塔中秉持绝对严格的怀疑主义，但他不会将这种严格怀疑主义带入世俗的人情往来之中。实用主义不理会休谟严谨那一面的，实用主义并不算得上真正系统的哲学。

James说人应该诚实（Veracity）。所谓“诚”，包括同样重要的两方面，相信真理和避免错误。怀疑主义便错误地把避免错误的方面扩大了，而忽略了“相信真理”的方面。如果在不确定的情况下，我们了解到一种可能的解释，那么我相信这种解释就存在相信真理的可能性；如果什么都不相信，则完全不可能触碰到真理了。所以人面对一种解释，只要不存在明确的反对证据，那么应当选择相信它。适用到宗教的语义下，虽然基督教对世界的解释无法证明也无法证伪，那么一个人应当接受基督教，因为至少存在基督教是真理的可能性。

罗素的两条反驳甚为精彩，都是通过Veracity的原则推论出荒谬或者矛盾的结论。第一个例子说你想要找一个叫做“Ebeneze Wilkes Smith”的人，但你又不知道他长什么样，按照Veracity原则你应当相信第一个遇到的陌生人就是他，因为这样至少还有认对人的可能性，相比否定所有人更接近真理，而这种做法显然是荒谬的。第二个例子说的是如果不是单一的宗教占统治地位的地方，比如中国的一个人，面对儒家道家佛教基督教回教，应当要选择相信哪一种呢？这5种宗教中最多只能一种是真理，那么相信其中一种宗教，就意味着有1/5的可能相信真理，而有4/5的可能性选择了错误，这就和“相信真理和避免错误是同样重要的两方面”背道而驰了，没有一种选择能符合Varacity原则了。

既然说到William James，不得不说John Dewey（杜威）。杜威最有名的一名中国学生便是胡适先生了。“多研究些问题，少谈些主义”，这样的实用主义虽然没有在中国大陆开花结果。但是中国儒家的经世济国的思想其实跟实用主义的理念殊途同归。中国人一直都是实用主义的践行者。

Gross Lease：毛租赁。租户所支付的租金，而业主支付物业经营过程中的费用，包括房地产税和其他有关物业的税收、保险费、维修费、保安保洁等，也就是说在所收取的租金中要包括这些费用。至于水电煤由租赁双方协商，可由承租户支付，也可以由业主支付，所以水电费不是毛租金和净租金的区别，在分析单个物业的时候要另外关注水电煤的承担方式。欧洲和澳洲等还有GST费用，毛租金特指不含GST的费用，因为GST是价外税，应当由租户承担。同理，中国房地产营改增之后，VAT的费用理论上也应该排除在毛租金的范畴内，不作为业主费用。现在就要看2016年5月1日之后具体的行业操作了。

Net Lease：净租赁。净租赁是相对于毛租赁而言，此时的承租人除了支付租金外，还要另行支付一些物业的经营费用。业主提供的净租金的形式，决定了业主要支付哪些费用，哪些是属于代收代缴的费用，哪些是按承租人所承租的面积占整个物业总出租面积的比例来收取，哪些费用主要取决于承租人对设备设施和能源的使用程度。净租赁的形式一般有以下四种：

1. Single Net. 除租金、水电费外，承租人要按比例分摊与物业有关的税费。
2. Double Net. 除租金、水电费外，承租人要按比例分摊与物业有关的税费和保险费。
3. Triple Net.除租金、水电费外，所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由承租人直接支付，简单记忆就是T(ax), M(aintanence), I(nsurance)三费，而业主一般只负责建筑结构部分的维修费用。美国常见。
4. Absolute Net / Bondable Net. 这是最纯粹的净租赁，租户承担和物业相关的一切风险，甚至包括物业损毁之后的重建。这种租赁比较少见，常用于售后回租的租赁中，本质上等同于将物业抵押打包成一个债券。

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