房地产投资常用术语

Gross Lease:毛租赁租户所支付的租金,而业主支付物业经营过程中的费用,包括房地产税和其他有关物业的税收、保险费、维修费、保安保洁等,也就是说在所收取的租金中要包括这些费用。至于水电煤由租赁双方协商,可由承租户支付,也可以由业主支付,所以水电费不是毛租金和净租金的区别,在分析单个物业的时候要另外关注水电煤的承担方式。欧洲和澳洲等还有GST费用,毛租金特指不含GST的费用,因为GST是价外税,应当由租户承担。同理,中国房地产营改增之后,VAT的费用理论上也应该排除在毛租金的范畴内,不作为业主费用。现在就要看2016年5月1日之后具体的行业操作了。

Net Lease:净租赁。净租赁是相对于毛租赁而言,此时的承租人除了支付租金外,还要另行支付一些物业的经营费用。业主提供的净租金的形式,决定了业主要支付哪些费用,哪些是属于代收代缴的费用,哪些是按承租人所承租的面积占整个物业总出租面积的比例来收取,哪些费用主要取决于承租人对设备设施和能源的使用程度。净租赁的形式一般有以下四种:

  1. Single Net. 除租金、水电费外,承租人要按比例分摊与物业有关的税费。
  2. Double Net. 除租金、水电费外,承租人要按比例分摊与物业有关的税费和保险费。
  3. Triple Net.除租金、水电费外,所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由承租人直接支付,简单记忆就是T(ax), M(aintanence), I(nsurance)三费,而业主一般只负责建筑结构部分的维修费用。美国常见。
  4. Absolute Net / Bondable Net. 这是最纯粹的净租赁,租户承担和物业相关的一切风险,甚至包括物业损毁之后的重建。这种租赁比较少见,常用于售后回租的租赁中,本质上等同于将物业抵押打包成一个债券。

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再换一种解法

上学的时候做数学题,一个题目常让你换一种解法再做一遍。鸡兔同笼问题,鸡和兔总共35头,有94只脚,问分别有多少只鸡和兔。第一种解法就是列方程组,二元一次方程组消元法,按部就班,操作性强。第二种解法是小学奥数题目的算法,记载于《孙子算经》里,用脚的总数除以二再减去头的总数,就是兔子的数目,之后鸡的数目就可以简单推得。最近的网上还流传了一个大神教你解鸡兔同笼问题,不用方程也不用孙子算经,用的是哨子。假设鸡和兔都训练有素,吹一声哨子每只动物抬起一只腿,剩下94-35=59只腿站在地上,再吹一声哨子,又抬起一只腿,剩下59-35=24只腿,这时候鸡都一屁股坐地上了,兔子还有两只脚站着,所以兔子有24/2=12只,鸡有35-12=23只。“太机智了,让方程组情何以堪!数学课本弱爆了!”网友赞叹道。

我一直很想吐槽最后的那个网络大神的段子,那个机智的方法难道不是跟其他方法道理是一样的么,方程“消元法”消掉未知量,孙子算经消掉头数,网络大神消掉脚。只要掌握了这种消元的概念,举一反三可以创造出更多的算法:吹一声口哨每只动物左边被截肢,剩下94/2=57只脚,这时候鸡都变成金鸡独立了,兔子还有两只脚在地上,再吹一声哨子都砍掉一条腿,剩下57-35=12只腿,这时候鸡又一屁股坐地上了,兔子还有一只脚,自然就有12只兔子了。可是说到底这不还是同一个东西么?就是先消和后消的区别嘛。

不仅仅是这些不同的解法都应该共用同一个基本原理,更重要的是它们最终总是得到相同的结果,兔子就是12只,鸡23只。邓小平说不管黑猫白猫,抓到老鼠的就是好猫。所以不管哪种解法,能得到正确答案就好,何必在意使用哪种解法?换句话说,我已经使用一种解法得出了结论,为什么我还要在意其他解法的结果?我是烦透了这些事情。考试或者做练习题的时候让我再换一种解法,我总觉得是在浪费时间。

慢着,换一种方法真的只是无意义的重复劳动吗?在纽约的曼哈顿如果要从第五大道42街走到第六大道43街,也就是往西和往北各走一个路口,先走43街还是先走第六大道真的有区别吗?在工作中遇到的一些问题让我停下来思考了这个问题。

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尽信史书不如无书

尽信书不如无书。第一步要判断哪些是事实陈述,哪些是作者对事实的推断猜测(尽管可能很靠谱),哪些是作者的价值判断。书上写的“中国在夏商周是奴隶社会,秦朝开始封建社会,到1860年半殖民地半封建社会”,一直在说封建封建,究竟啥是封建?很多人理解的封建就是皇帝+民间迷信和旧习俗,实不然。

所谓奴隶 (Slavery)、封建 (Feudal)、资本主义社会 (Capitalism) 的区分,出自欧洲大陆社会发展的归纳总结。古希腊拿战俘当奴隶劳作,利润来自对人身自由的限制;到中世纪,欧洲没有长期统一全境的君主,站在政治舞台中心的是各地占有土地的贵族,利润和权力来源于掌握土地所有权而控制了农业和佃农;待到英国工业革命,农业的比重下降,掌握工商业资本的人渐渐取得政治上的地位,成为资本主义社会。

以此描述比之中国历史进程,大致不差但有区别需注意。

一、夏商周的奴隶制并无实证,更多来自于附会。夏商周我们只能看到王位更迭方式的变化(区别于炎黄二帝和蚩尤),也看得到青铜工具的出现,但就是看不到奴隶的生产和买卖。只是因为某些非核心特征上与西方奴隶社会类似,犯了类比不当谬误。这个观点在民国时期有比较多的讨论,20世纪下半叶都统一思想,渐渐没人提了。

二、封建制比较贴切,但起止时间有误。起点应是西周。周天子无法以一人之力统治全境,分封姬姓庶子诸侯于各地,也成为未来春秋战国割据的基础。封建制即寡头放权,中央制则是集权,权力在收放之间寻找平衡。

三、半封建半殖民地可算最为贴切的一段。

四、资本主义乃是掌握工商业资本的人渐渐取得政治上的地位。放眼2016年的全球局势,有哪些国家实际上是资本主义已经很明显。美国欧洲渐次接近社会主义,美国实际上的社会主义水平要高得多。在平民没有生存之虞(真的生存,活下去)之后产生的工会、平权思想都是在把资本拉下统治地位。特朗普的出现是社会的倒退。

治国如治企业,读史如读商战。稍微提几个点但不展开,分分钟成文章。西周的分封领地,正如集团企业下的各条产品线,中央触角不及各地,还要靠当地人事进行努力。那么中央和封地是如何进行权力划分的呢?HR:官员算谁的,谁来选(招聘headcount),俸禄(薪酬)怎么定,品级和考核(Performance)怎么定,京官外派布政使、按察使比较好,还是当地人担任知府知县比较好(集团统一招聘管培生定职还是各条业务线进行社招);运营:地方如何促进进行生产,考核是否对此有激励作用;财务:税收方式谁定,地方向中央解缴多少比例(利润中心、成本中心);管理模式:中央对地方的支持又是否能够通过税收(管理费)来抽取,地方何以统一于中央(产品线如何与集团战略统一)。唐之藩镇割据,民初的军阀,美国的邦联,都类似于松散的“合伙制”企业。那么怎么保证这个合伙制企业不会变成军阀而是邦联呢。蒙古军兵临南宋,恰如站在Nabisco门口的KKR野蛮人。

On 悲伤与理智

我不是诗人,也不是艺术家,我是论述者。

从这本书出现在一堆审计报告中间的那刻开始,就有一种奇妙的异域感觉。想象着一个地方堆满A4纸,装订好的册子封面也只不过一张白纸用36号黑色字体在正中间写了几行字,翻开来都是华文楷体+Times New Roman以及斜角Logo,突然出现一本彩印的32开本硬皮书,不用翻开我就很放心这里面一定不会出现类似“ 企业应当以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限,确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产,但是,同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认: 该项交易不是企业合并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额”这样令人读不懂的语言。然而我不仅仅读懂了还能够默写出来了,这让我觉得很遗憾。

诺贝尔文学奖得主们,上一次接近他们还是帕慕克的红,因为我一向不觉得存在什么国际文学,只有中国文学、美国文学、英国文学、印度文学等等之类的范畴。文学是建立在文字上的,文字是建立在语言上的,语言是无法变成全世界的。

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KPMG 离职信

2009年到2015年,6年整。这是我花在同一个地方时间最长的一次。结束的这一天的到来实在是突然,连我自己都没有完全做好准备。

毕业第一个工作便是 KPMG 的审计,实在是人生和职业当中再幸运不过的事情。也许你们没有意识到,在工作中一直强调 integrity 在商业世界中是多么难能可贵的一件事情。一个成功的公司的标志,便是他生存无忧并能够有足够的闲暇来考虑道德的事情,在这个意义上,KPMG 无疑是成功的小社会。它有足够的 Luxury 让人们 focus on ethics and professionalism,而不是 profitability。你们让我在离开象牙塔之后还能够相信善良,相信真诚,相信规则,相信天真,相信未来,就算以后遇到黑暗也将成为我心中不灭的明灯。

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计划的坏处

好久没有打开Evernote写点东西了。今天很偶然地打开了手机app, 发现Evernote里存这一篇只写了标题的随笔,就叫《计划的坏处》。我揉揉太阳穴,怎么也想不起我是在什么情形下写下了这个标题。算了,我本来记忆力就不咋地,时过境迁就不再追究了,不如顺着这个题目写点什么吧。

说到计划的坏处,当时的我一定有一大堆的苦水要吐,少说也有三五点。神奇的是我现在竟然一点都想不起来了,就算现编也没什么灵感。好呗,我这猪脑。

所以我只能分享下我最近的研究成果《四维空间吞噬日常用品的研究——基于田野调查的证据》。文章主要通过对一个家庭的调查,发现日常用品的遗失很可能是由于被四维空间所吞噬,并提出了未来研究的方向。四维空间大家并不陌生,在那遥远年代的蓝色空间号 v. 水滴战役中,四维空间就展现了它跨越普通三维空间的神力。但是没有人意识到它其实就存在于我们身边。很好理解,四维空间是充满于整个宇宙的,所以也存在于我们身边。所以,有时候找不到东西,那它是被四维空间所吞噬了。而后来这个遗失的东西又神奇地出现在另外一个地方,那是四维空间的高维搬运的效果。

我说完了。